Автор: Драган Олена
Олена є юрисконсультом польського права (Radca Prawny), володіє багаторічним досвідом у сфері корпоративного права та нерухомості.
28.12.2024Що потрібно зробити ще до купівлі нерухомості, щоб зменшити ризики і безпечно придбати омріяну нерухомість?
Автор: Драган Олена
Дата публікації: 25.06.2024
Дата останнього оновлення: 28.12.2024
Під час вибору нерухомості однією з найважливіших речей, на яку ми повинні звернути увагу, є, звісно, ретельне вивчення її правового стану.
Загалом під цим терміном маються на увазі всі відомості щодо прав, що належать до даної нерухомості, а також дані осіб, яким належать ці права. Нижче кілька послідовних етапів та способів перевірки цієї інформації.
Земельна книга - księga wieczysta
Перевірити земельну книгу можна на сайті, що ведеться Міністерством юстиції: https://ekw.ms.gov.pl. Там можна перевірити актуальний стан земельної книги та простежити всю історію змін, внесених до неї.
Книга кожної нерухомості ділиться на чотири розділи:
- Розділ I
- Розділ IІ
- Розділ IІІ
- Розділ IV
Якщо Вам потрібна правова допомога, ми охоче Вам допоможемо!
Що ми можемо знайти в кожному окремому розділі?
Важливо розуміти що міститься в кожному розділі книги, щоб уникнути неприємних сюрпризів після покупки нерухомості.
У розділі I ми знайдемо точне визначення нерухомості (розділ I-O), її місцезнаходження, площу, будинки, що знаходяться на ній, а також її призначення (спосіб використання). Ця частина земельної книги має велике значення для потенційного покупця, оскільки він може перевірити, чи офіційні судові дані відповідають тому, що стверджує продавець.
Розділ I також містить перелік прав, пов’язаних із власністю (розділ I-Sp), де можна знайти всі відомості про можливі сервітутні права на земельні ділянки та інші права, що належать кожному власнику нерухомості.
Розділ ІІ містить дані з володіння нерухомістю, тобто хто його власник, чи можливо нерухомість перебуває у співвласності. Саме тут можна дізнатися, у кого фактично купуємо нерухомість і чи уповноважена особа, яка її продає. Важливо також перевірити, відколи наш продавець є власником і на якій правовій основі він набув нерухомість.
Розділ ІІІ земельної книги містить список обтяження нерухомості правами третіх осіб (за винятком іпотек і вимог повязаних з іпотекою). Зазвичай тут включена інформація про обмежені речові права, такі як користування і сервітути. У цьому розділі також можуть бути вказані вимоги та особисті права, такі як право оренди, викупу, першочергового права купівлі, довічного утримання, права користування житловим приміщенням протягом визначеного часу кожного року (time-sharing), а також вимоги про передачу права власності або про встановлення обмеженого речового права.
Розділ IV містить опис іпотек, які обтяжують нерухомість, з точним визначенням суми, валюти, обсягу, типу, пріоритету та інших можливих характеристик іпотеки.
Перед покупкою нерухомості ми повинні перевірити земельну книгу об’єкта, приділяючи особливу увагу тому, чи були в неї внесені: попередження про невідповідність правового стану, відображеного в земельній книзі, фактичному правовому статусу нерухомості (ostrzeżenie о niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości) чи позначення (wzmianka), якщо, наприклад, суд уже зареєстрував подання заявки на зміну власника певної нерухомості, але ще не вніс запис. Попередження і позначення можуть свідчити про те, що земельна книга може не відповідати фактичному правовому стану. Отримати інформацію чого стосується позначення або попередження можна в суді ми вказавши номер позначення, що знаходиться у відповідному розділі земельної книги.
Кожен об’єкт нерухомості повинен мати земельну книгу, але, на жаль, не кожен її має. Придбання нерухомості без земельної книги є набагато ризикованішим, ніж придбання будинку, ділянки чи квартири з земельною книгою. Адже земельна книга має так звану гарантію публічної довіри до земельних книг, що надає своєрідну юридичну силу земельним книгам, і означає, що особа, яка здійснює юридичну дію, наприклад, придбання нерухомості з особою, уповноваженою відповідно до запису в земельній книзі (тобто внесеною до книги як власник), набуває право власності або інше речове право, навіть якщо правовий статус, відображений у земельній книзі, не відповідає фактичному правовому статусу.
Описана вище гарантія публічної довіри до земельних книг не діє у всіх випадках.
Підстава про набуття
Варто попросити продавця надати підставу для набуття (правовий титул на цю нерухомість), яка підтвердить його права на нерухомість. Перед покупкою нерухомості, окрім аналізу земельної книги та інших документів, необхідно також особисто відвідати об’єкт, який вас цікавить, і переконатися, що на ньому немає ознак обтяжень. Дуже корисно також отримати інформацію на цю тему від людей, які проживають поблизу.
Земельний кадастр, реєстр приміщень, довідка про відсутність реєстрації
Іншим важливим документом, який слід переглянути, є витяг з кадастру земель (wypis z ewidencji gruntów), а для квартири — витяг з реєстру приміщень (wypis z kartoteki lokali). Також необхідно перевірити стан прописки у приміщенні. Наявність зареєстрованих осіб на момент купівлі нерухомості пов’язана з великим ризиком, що ці особи претендуватимуть на право проживання в придбаній нерухомості, і їх доведеться виселяти. А вся процедура виселення, включаючи судовий процес і виконавче провадження, може тривати навіть кілька років.
Планування використання земельних ділянок
У випадку придбання земельних ділянок, на яких у майбутньому планується побудувати новий будинок або перебудувати існуючу будівлю, основним питанням є просторове планування. Насамперед потрібно перевірити, чи охоплюється дана ділянка місцевим планом просторового планування (plan zagospodarowania przestrzennego). Якщо плану немає то перед будівництвом інвестор повинен буде отримати умови забудови (warunki zabudowy), тобто адміністративне рішення, яке визначає загальний характер будівлі, яку можна побудувати на ділянці. Отже, варто переконатися, що, купуючи нерухомість, ми зможемо щось там побудувати. У зв’язку з тим, що покупець нерухомості певним чином несе відповідальність за будь-які податкові заборгованості, пов’язані з нерухомістю, варто також переконатися, що попередній власник надасть нам підтвердження про відсутність будь-яких заборгованостей з податку на нерухомість.
Податки, охорона пам’яток і природи
При виборі нерухомості ще одна складність, яку ви повинні взяти до уваги - це перевірка того, чи не підлягає майно охороні пам’яток. З юридичної точки зору охорона культурної чи архітектурної спадщини зазвичай пов’язана з отриманням адміністративних дозволів на ремонт або реконструкцію будівлі, а з фінансової точки зору це завжди тягне за собою набагато більші витрати на реконструкцію будівлі. Також варто звернути увагу на дерева на нерухомості і їх розташування, адже у випадку деякий порід дерев необхідний буде дозвіл на їх вирубку і вам доведеться виконати низку формальностей, на що варто передбачити між іншим додатковий фінансовий резерв.
Сподіваємося, що наша публікація розвіє деякі ваші сумніви, як теж допоможе мінімізувати юридичні ризики, пов’язані з придбанням нерухомості.